Le viager, ce n’est pas aussi compliqué que certaines présentations semblent le faire croire. Ce n’est pas non plus uniquement un mode d’achat cynique qui spécule sur la mort d’une personne, c’est aussi une alternative à caractère social qui permet à celui qui vend de conserver, voire d’améliorer, sa situation quotidienne.
Accessoirement, la vente en viager est, aussi, une « méthode » pour faire échapper son patrimoine à la famille « ingrate » ou éviter un fastidieux passage par les caisses de l’Etat… pour une personne que l’on souhaite favoriser en dehors de liens familiaux…
Le viager dit « libre » est le plus intéressant du point de vue de l’acheteur. En effet, dès la signature de l’acte de vente, ce dernier peut disposer du bien en toute liberté et y emménager avec sa famille ou encore décider de le louer à une tierce personne. Le vendeur, quant à lui, s’engage à quitter les lieux contre le paiement du bouquet et de la rente. Les viagers libres sont, de loin, les moins répandus. Ce n’est pas étonnant car les vendeurs sont généralement très attachés à l’idée de rester à leur domicile pour profiter de leurs vieux jours, et consentiront rarement à une autre solution. Par ailleurs, dans cette situation, c’est le vendeur qui « joue » le rôle de la banque…
Dans la majorité des cas, le vendeur va céder son bien sous la forme d’un « viager occupé ». Concrètement, il se réserve alors un « droit d’habitation » dans l’acte de vente, ce qui lui permet de continuer à occuper les lieux jusqu’à son décès ou à un terme convenu. Cette situation permet au crédirentier (vendeur) de continuer à jouir de son immeuble tout en retirant un revenu (rente).
Si les droits consentis par l’acheteur du bien se limitent à un simple droit d’habitation, le vendeur pourra uniquement continuer à jouir du bien pour son usage personnel et celui de sa famille.
Ce droit d’habitation est donc personnel et se perd par le non usage…
Par ailleurs, et conformément à l’article 631 du Code civil, le droit d’habitation interdit au vendeur de mettre le bien en location. Au-delà du droit d’habitation, le vendeur peut se réserver l’usufruit de l’immeuble vendu pour une durée déterminée ou jusqu’à son décès, que ce soit pour l’habiter lui-même ou le louer.
C’est important car lorsque le vendeur crédirentier perd son autonomie, son usufruit lui est moins utile… mais, dès lors qu’il s’agit d’un usufruit, l’acte peut prévoir qu’en cas de nécessité de délaisser l’immeuble vendu, l’usufruit est remplacé par une majoration de la rente et la propriété est remembrée. En effet, hébergé dans une maison de repos, il est difficilement en mesure de gérer la location.
Le vendeur qui quitte l’immeuble et qui est resté titulaire de l’usufruit pourrait également décider de mettre ce dernier en location… C’est la raison pour laquelle il est préférable, pour le vendeur, de privilégier le droit d’usufruit au droit d’usage et d’habitation (quasi usufruit).
Envie d’en savoir plus ? N’hésitez pas à consulter les ouvrages de références parmi lesquels celui de Mme Nathalie Schryvers-Fraenkel « La vente immobilière en viager », paru aux Éditions Anthemis en 2017.
PAR GILLES TIJTGAT – LEGISCONSULT
