La liberté de fixer la hauteur du loyer a, à peine, été effleurée par le souffle des grilles indicatives du loyer dans chacune des régions mais n’a, en aucune façon, été réglementée. Par contre, une fois le loyer fixé, il ne peut être révisé que moyennant le respect de conditions particulièrement strictes, conditions qui ont été reprises dans les législations bruxelloise et wallonne…
Voici les conditions relatives aux baux portant sur un logement affecté à la résidence principale du locataire, qu’il s’agisse d’une augmentation ou d’une diminution.
Entre le neuvième et le sixième mois précédant l’expiration de chaque triennat, les parties peuvent convenir amiablement d’une révision du loyer à la hausse ou à la baisse. La preuve de l’accord peut être apportée par un acte sous seing privé (simple document écrit), un échange de correspondance, une quittance de paiement de loyer adapté… Cela doit permettre, si un accord n’est pas atteint assez rapidement, de recourir au juge en temps voulu pour obtenir la révision judiciaire avant le début du prochain triennat. Attention, un accord qui interviendrait en dehors de ce délai, de même qu’un accord anticipé ou tardif conclu sous la pression sont nuls.
Le principe est donc bien que le montant du loyer peut être revu tous les trois ans, avec pour conséquence une hausse possible ou une baisse possible de celui-ci. Cela s’applique au bail de longue durée : neuf ans ou plus. Deux solutions sont possibles :
- Soit une révision amiable ou conventionnelle. Les parties (tant le bailleur que l’autre partie, chacune de celle-ci pouvant comprendre plusieurs personnes) marquent leur accord sur le principe de la révision du loyer et de son montant;
- Soit une révision judiciaire. Elles ne parviennent pas à s’accorder et la partie demanderesse peut alors s’adresser à la justice de paix. A défaut d’accord amiable
- Dans ce cas, le juge de paix peut accorder la révision du loyer s’il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer exigible au moment de l’introduction de la demande.
- Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de 10 % au moins du loyer exigible au moment de l’introduction de la demande, en raison de travaux. Quels travaux ? Ceux effectués aux frais du bailleur dans le bien loué à l’exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité. Le juge de paix doit statuer en équité.
L’action ne peut être intentée qu’exclusivement entre le 6e et le 3e mois précédant l’expiration du triennat en cours. Ce délai suit directement le délai imparti pour arriver à un accord amiable. Une fois le délai de la révision conventionnelle passé, la partie qui désire obtenir la révision du loyer doit saisir le juge de paix. La valeur qui sert de base de comparaison lors d’une augmentation ou d’une diminution du loyer est la valeur locative normale. Et cette dernière est une notion concrète. C’est le loyer payé dans un quartier pour un immeuble ayant un standing et un équipement correspondant. C’est le prix que proposerait un locataire moyen pour le bien considéré et qui est déterminé sur la base des données du marché et d’une comparaison de la valeur locative de biens similaires situés dans les environs.
Le demandeur dans une action en révision du loyer doit apporter la preuve de la valeur locative normale, ce qui suppose à la fois une description détaillée de l’immeuble visé par la demande en révision, la désignation d’un certain nombre d’immeubles de comparaison dans le quartier et la description suffisante de ceux-ci. Afin d’objectiver l’appréciation des points de comparaison, note encore ce guide, il est suggéré de tenir compte d’un certain nombre d’éléments, tels que notamment :
- Le revenu cadastral tenant compte d’une estimation initiale du Service public fédéral Finances ;
- Les qualités techniques de la construction (bâtiment nouvellement construit, rénové, ancien ou en ruine) ;
- Le confort et les commodités (garages, ascenseur…);
- La surface habitable ou réellement utilisable du bien loué;
- L’état d’entretien de l’immeuble;
- La situation géographique du bien loué (centre urbain, environnement rural, centre commercial);
- La proximité de transports en commun ou d’une autorité. Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant. Quant à l’ancien loyer, il demeure provisoirement exigible jusqu’à la décision définitive. Toutes ces dispositions ont un caractère impératif, ce qui signifie que les parties ne peuvent valablement y renoncer :
- Sauf dans le cas d’un bail de rénovation;
- Sauf dans le cadre d’un bail à vie.
En résumé, méfiez-vous des bons accords anticipés…
Gilles TIJTGAT
Consultant juridique
